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新一轮调整|APM Monaco、Sandro、maje、OCE、adidas

  自从二七商圈的首座代表性购物中心印象城(2009-2014年)开业以来,郑州的现代零售市场发展已接近10年。而市场的首个购物中心供给高峰出现在2010-2013年。新田360广场郑州国贸店、中原万达广场、二七万达广场、凯德广场、锦艺城购物中心等多个现代化的购物中心及大型商业综合体项目相继竣工,郑州的零售格局也随之扩大,而购物中心的市场存量及地位也从此刻起开始向超过百货商场发起。

  第二个供给高峰出现在2014-2016年。包括丹尼斯7天地、华润郑州万象城、丹尼斯大卫城、惠济万达广场、新田360广场太康路店、CityOn熙地港(郑州)购物中心、杉杉奥特莱斯购物广场等在内的多个大型购物中心或商业综合体在此期间开建或开业。

  而在过去十年间经历两次大量供应后,新购物中心的开业速度并无放缓迹象,区域间的竞争随着城市的不断发展、产业升级及常住人口的不断增长,都随之带来了更多的消费需求,包括正弘城、瑞安新天地等在内的多个大型商业综合体或购物中心在未来数年势必将进一步提升市场的总存量及商业影响力。

  这其实算得上是一个向左向右的单项选择题了。纵观万象城的选址,在一座城市最为中心老城区位置的郑州尚属首例,加之所在区域的产业、居住、交通等各方面因素,都使得这个项目实际操作过程中的难度要比想象中大很多。

  华润万象城给人印象最为深刻的是品质、奢华,这一点在深圳、沈阳、杭州的万象城上尤其突出;但在最近连续看了上海万象城及深圳万象天地两个新作后,愈发最让人感到“意外”与“惊喜”的莫过于华润的商业团队并未选择像以往那样走高端奢侈路线,而是因地制宜的选择了轻奢+时尚+家庭化消费的路线。

  这一点从上海万象城一楼的COACH、GANT、TOMMY HILFIGER、HAZZYS、CHARLES&KEITH等品牌的组合不难看出,既符合当下主流客群的消费价值观,同时又能体现出一定的张力。当然,这与项目所在区位(非城市核心商圈)也不无关系。

  而这,也似乎成为了最近两年一线城市几个主流商业项目都在努力做的事情。这其中既有已经开业超过或达到十年的北京SKP、深圳万象城、广州正佳广场、上海正大广场,也有刚刚步入“七年之痒”的北京中粮朝阳大悦城,也包括了才刚刚降生的上海华润万象城。从深圳万象城的“外奢内轻“,到广州正佳的“缩零售增体验”、上海正大广场的“牢牢抓住中产阶层”、北京SKP的“去LOGO去品牌化”,再到朝阳大悦城的“主题体验革新商业”,似乎第一梯队的“队员们”并未因为自己是第一梯队的就感到有任何的优越感及松懈,相反,大家时刻保持着居安思危的状态,在前行的道路上不断修行。

  透过华润郑州万象城近期的调整不难看出,从早期的重奢定位到现如今将目标客群对准年轻时尚达人、家庭亲子、新中产。其一改此前诸多奢侈品标配的形象,改走注重产品品质与价格间的性价比的品牌招商路线,从而推动其业态在本质上发生变化,正应了那句话:全新的赛道上,不比谁走的快,只比谁走的远;也不比谁站的高,而比谁站的更稳!三十年河东、三十年河西,拥有这么好的物业硬件及基础设施条件,纵然日后市场发生大的波动与变化,也一样有底气与后劲儿来扛!

  虽然早今年早些时候华润发布的2017年度报告中显示该项目的出租率仍在上涨(与2017中期报相比这一数据前后仅有0.2%的浮动),但在主编Tony看来主要来源于B1主题街区、购物中心L1层及原百货区域的L1-L2层(局部)引起的,包括餐饮、儿童、少淑、运动零售及快时尚等在内楼层调整大部分已经到位。

  当然,通过连续的观察郑州商业观察也发现,Ole、Apple Store对万象城客流量到店率的重要性不言而喻,但其通过近一年的调整也在逐步转变客流到达的目的性,从过分依赖某一两个品牌到壮大儿童、运动等某一两个业态。前文也一直在讲,郑州商业现阶段仍处在一个百货升级的阶段,消费者一方面对于价格的敏感度较高,一定程度上决定了其的购买选择;另一方面,在原本就百货聚集、品牌丰富度极强、且不缺零售服饰品牌的情况下,万象城要想以传统的组合方式突围而出,显然是有一定难度的。

  此外二七商圈内唯一一个拥有5A甲级写字楼的项目,万象城也应该思考一下如何以商业促进写字楼租户的持久入驻、并同时以写字楼租户及周边消费群体哺育商业,并最终形成一个客流供给的闭环。

  本次进驻华润郑州万象城L1层,为该品牌在河南的首家门店。其产品定位年轻时尚,以银质为主,主力价位在800-2500远之间,目标客群为20-40岁的时尚女性。根据郑州商业观察的了解,该品牌在华润商业系统内还在成都万象城(2楼)、重庆万象城(2楼)、合肥万象城(1楼)、青岛万象城(LG层)、沈阳万象城(2楼)、深圳万象天地(1期LG层)、温州万象城(1楼)。

  sandro及maje隶属于法国时尚集团SMCP集团,该集团被中国山东如意集团于2016年4月1日以13亿欧元的代价整体收购。上述两个品牌走的是简约设计风,被多个时尚媒介评为极具性价比的轻奢时装品牌,近些年更是随着中产阶级的壮大而迅速崛起。本次进驻华润郑州万象城,也是上述两个品牌的河南首店。

  位于二楼原百货区最西侧的铺位,近日已经搭上了这个源自北欧的美学及生活方式品牌OCE。目前该品牌已在上海、广州、成都、重庆、武汉、长沙、郑州、南京、烟台、常德、株洲开出20家门店,本次进驻华润郑州万象城为该品牌在郑州的第二家门店,第一家位于CityOn熙地港购物中心。

  整个二七商圈历经60余年的发展与积淀,到今天虽然形成了一套生态体系,但还不够完善。过多的百货使得二七商圈被同质化所束缚。如何更好的引领商圈升级也成为了现阶段及未来数年留给二七商圈的一项重大课题研究。

  然而作为郑州商业最集中的二七商圈,在发展的过程中仍然存在一些问题,如区域内缺乏中高端商办写字楼物业,使得工作日的商圈内各个场子更多时候较为冷清,看似的热闹更多只是出现在周末及节假日。

  而日益繁荣的花园路商圈、棉纺路商圈、东区以及南区,在未来伴随着更多的商业开出,也将会进一步吸收及分流二七商圈现存的周末经济。而对于二七商圈内已经开出的商业而言,如何搭建与顾客沟通、互动的平台则尤为重要。也正如前些日子主编Tony与二七商圈内某项目的高管在交流时候所分享的,未来随着各个区域商业项目的陆续开业,周末及节假日喜欢扎堆二七商圈的客群,或许也会就此出现一部分的分流。

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