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综合体是微都市发动机

  郑州,在逐渐逐渐摆脱了以往被定性为地产二三级城市的惯性思维之后,宏观调控所引发的新政正从资金、产品定位等诸多方面给楼市带来了冲击。

  显然,不同点在于,如今楼市的产品和形态都发生了新的变化,而这种变化正通过一个个体量庞大的建筑业态,一个个城中之城的繁华与茂盛所展现出来。目前,郑州在建和规划的城市综合体超过50个。

  这些就是“微都市”,它以全新模式突围而出,它将城市的居住、商业、运动、自然、艺术串联一起,打破城市的功能边界,凝聚整座城的精华,打造立体式多功能现代生活模式。

  “城市是一本打开的书,从书中可以看到它的抱负”。这是美国城市规划学家沙里宁说过的一句话。今天,如果我们套用到微都市中,似乎可以说成“微都市就是书中的章节,从它的开发可以窥见城市的发展”。

  8年前,花园路上,郑州国贸中心的横空出世,让其成为郑州时间最早且取得巨大成功的城市综合体开发的“探路者”。

  作为升龙集团在郑州的首个项目,2005年,集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体——曼哈顿广场开建,项目融合了时尚购物、高档餐饮、休闲、娱乐为一体,注重体验感与互动感,更成为郑州东部区域的商业与购物中心。

  2011年,万达广场的到来,让郑州市民对城市综合体所特有的魔力有了更深切的体会。中原万达、二七万达相继开门营业,迅速成为了郑州市民最佳休闲娱乐场所。

  如今,华润万象城虽未露出“庐山真面目”,但万象城在各地成功的经验已经给了郑州更多的想象,万象城的建设和招商过程中始终围绕“全新的业态组合”理念,致力于打造出有当地都市文化品位且富有个性的主题购物中心。

  更多以“城”为名的大型城市综合体——正商城、升龙城、新田城等正以更大的开发体量、更齐全的物业形态、更完善的功能,在郑州掀起新一轮的造“城”运动,也让郑州跨入“微都市”时代。

  在住宅限购的今天,“谁拥有了城市综合体,谁就拥有了城市未来”,这句口号式的标语背后隐藏着一场有关综合体的疯狂增长。而接下来,微都市将何以成为楼市发展的新动力?

  市场化取向的经济改革,为房地产业的迅猛发展,提供了宏观背景。快速推进的城市化进程,则为房地产业发展提供了现实支撑。

  “过去十年来的房地产黄金期,与人口的城镇化迁移密不可分。大量人口聚集城市,才给房地产业提供了大量购买群体,看懂了人口就看懂了房地产业。”河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示。

  业内认为,城市化对于房地产的强大支撑,主要包括两个方面的内容:一是城镇原有人口的住房改善需求;二是城镇新增人口(包括农业人口转为非农业人口)的住房需求。

  “房地产快速发展是基于两个因素:第一是人口,第二是城市化。而这两个因素又可以合二为一,就是‘人口的城市化’。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说,微都市作为楼市全新的产品模式,将是城市化中吸纳新城市人口的最有效方式,符合城市发展潮流,反过来,人口城市化也将推动微都市的兴起。

  房企所看好的新型城镇化带来的机遇,不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口,更因为在新型城镇化过程中,房地产运营模式的革命。微都市时代的来临,也是开发企业实现是开发商到运营商角色转变的必然结果。

  对于城市运营商和开发商的区别,一位业内人士表示,“干别人不能干、不想干的事”。城市运营商所从事的经营活动已经从单纯的“盖房子”向“造城”转变,最终让整个地产板块达到脱胎换骨的效果。

  包括万科、龙湖、世茂在内的房企,在开发的综合体中开始提供各种生活配套,也为业主提供了方便的生活服务平台,为后者提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品,乃至私人飞机预订等全套的管家服务。

  细心观察发现,在郑州那些以“造城”大手笔出现的项目,往往都会以先锋部队的身份,率先出现在一些“欠开发”的地区。

  宋向清表示,微都市的出现,体现了开发商从开发到运营升级的诉求,这些产品一方面完善着区域内的配套,一方面提升着区域内的人居价值,是城市拓展的推手。

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