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堂堂大北京独不见万象城?

  一位故友来京,晤于北京清河的华润五彩城。席间朋友一句提问顿时令攸克君语塞:北京为何没有万象城?

  朋友如此发问,是因为来自南宁的他,生活半径几乎是以南宁万象城为圆点。会友、购物乃至休闲散步,点点都是万象城。他想不通的是,即便可称为边陲城市的广西南宁,尚且有高大上的万象城,为何巨贾政要云集的北京,居然容不下一个万象城?

  无独有偶。那天恰好看到一条消息,深圳零售商业行业协会发布的2013年深圳购物中心显示,万象城以年营业额61亿元位居深圳购物中心榜首。而深圳万象城正是华润置地首个商业地产项目,2004年12月正式开业,一年后即成为中国内地投资回报率最高的购物中心。

  然而,且不说其他城市,就在华润置地北京大区,郑州万象城今年4月已经开业,那盛况是郑州多年没有见到的;连石家庄万象城地块也已敲定,进入规划设计环节。为何万象城偏偏绕开了北京?

  这绝非城市空间问题。论城市建成区面积,北京是南宁的两倍多,是深圳的三倍。从GDP、社会商品零售总额、人均可支配收入、辐射的人口、交通便利性、品牌影响力等多个方面衡量,北京甚至都装得下两三个万象城也不意外。因此,万象城缺席京城,并非纯经济因素。

  去万象城逛过的朋友都会发现,每一座万象城都位于城市的核心地段,万千荣光集于一身。一位长期跟踪华润置地商业地产的研究机构负责人告诉攸克君,万象城的定位是“顶级都市综合体”。所谓“顶级”,是指城市生活体验而言。万象城集纳零售、餐饮、娱乐、休闲、文化等元素,真正是包罗万象、应有尽有,此处的消费理念和生活体验是其他任何一个商业体都无法比拟也不可替代的。所谓“都市”,是指地段的核心性和交通的便利性;“综合体”则意味着它包括高端住宅、甲级写字楼、超五星酒店和超大体量购物中心。

  已开业的6座万象城,无论是在最早的深圳,还是最新的郑州,以及即将于9月开业的重庆,以上要素全都具备,或者说缺一不可。

  北京这个城市特殊,但万象城的定位和标准不可能讲特殊。那么,北京市有没有符合上述要求的核心地段?

  在攸克君看来,北京符合万象城选址要求的核心地段,不可能是在新区,而是配套和交通已经相当成熟的城市中心。只有三个这样的区域:王府井(600859,股吧)、CBD和金融街(000402,股吧)。客观地说,这三个区域再插入一座高端购物中心,并不是不可能。但万象城并非单纯的购物中心,而是集写字楼、酒店、商业、住宅为一体的超级综合体。这决定了万象城占地面积和建筑面积必然都十分巨大。比如,深圳万象城和规划中的上海万象城,建筑面积均达到55万平方米,而9月开业的重庆万象城建筑面积甚至达到百万平方米。

  显然,万象城具体选址概括成一句话就是:在核心地段的大面积地块。王府井、CBD和金融街这三个区域,王府井首先被PASS掉了,因为该地区建完东方广场之后,就没有大面积地块了,除非拆胡同——但周边的胡同都属于历史文化保护区,不可能拆。

  CBD核心区曾经出现过技术上“完全符合”万象城要求的地块。2010年,北京市CBD核心区12宗地块对外公开招标,体量也足够大。但是,华润万象城是自己单独开发,不是合建。而CBD核心区这12宗地块,不可能让一家企业拿,一家企业也吞不下。

  不可能让一家企业拿,是从政府土地收入的角度考虑。12宗地块分割出让,所获得的土地收入远远大于它作为整体一次性出让的收入,这是常识。CBD核心区是北京市政府的掌上明珠,它绝不舍得给一家企业。

  一家企业吞不下,是因为,它们的价值量大得惊人。2010年12月22日,北京CBD核心区其中6宗地块评标结果公布,合计成交总金额为222.57亿。哪怕是华润置地,要一次性拿这么多钱来建一个项目,也相当吃力。

  金融街与此相近。金融街西扩,可以拆出一大片土地出来。但是,北京市对金融街区域的土地,也从来都是分割出让,而且,金融街的规划定位也主要是办公,商业只是辅助性的配套。

  至于其他区域,据说华润还在继续寻找之中。当然,华润方面并没有偏执地盯住万象城,而是因地制宜地北京布局了其他商业地产产品。

  华润置地商业地产的产品体系由万象城、五彩城/万象汇、1234space组成。虽然万象城限于严格的选址条件而暂时没有出现在北京,但纵观北京大区,却显示出完整的商业生态体系:有2个万象城、2个五彩城、2个社区商业plus365,还有一个精品购物中心三元桥的凤凰汇。

  值得一提的,是北京清河五彩城。在华润置地商业的产品系里,五彩城的定位是区域购物中心。华润置地进入之前,清河是个以居住为主的区域,辅以零星的社区商业和服务业。五彩城二期2013年1月开业之后,现在去看,俨然已初具一个城市副中心的雏形。在上地上班、住在清河、生活消费娱乐在五彩城,正在成为该区域人们日渐固化的模式,一如上文提到的那位朋友之于南宁万象城的圈子。

  五彩城对区域价值的意义,已是显见的事实。原本十分边缘化的清河,因为五彩城而有了城市的活力和厚度;提供了源源不断的税收;周边土地价值因此大幅提升等等。一家企业培育成熟了一个区域,一种商业给一个区域注入了一种生命力,清河五彩城就是如此,而密云显然想复制它的成功。

  密云虽然偏居北京东北一隅,但有着优越的自然环境、旺盛的消费需求。长期以来密云形成自己独立的生态和社会系统,却缺乏点燃其商业的爆发点。相比较而言,生活和商业具有密封性的密云,甚至比清河区域更容易形成一个城市副中心。

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